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Instalación de cepos en las plazas de aparcamiento

Este artículo responde a la frecuente pregunta de si puede un propietario instalar el cepo en su plaza de aparcamiento sin autorización de la comunidad de propietarios.

Es frecuente que el propietario de una plaza de aparcamiento en un garaje comunitario de un edificio se plantee instalar un cepo para evitar que terceros invadan su plaza.

¿Puede un propietario instalar el cepo en su plaza de aparcamiento sin autorización de la comunidad de propietarios?

Para poder contestar a esta pregunta, se debe analizar la configuración jurídica de la finca. Hay que revisar el título constitutivo de la finca y ver cómo se ha constituido la división horizontal. Lo habitual es que la finca esté dividida horizontalmente de una de las siguientes formas jurídicas, sin perjuicio de otras formas jurídicas posibles:

A) Cada plaza de aparcamiento es un elemento privativo que tiene un coeficiente sobre el total del edificio, al igual que el resto de elementos privativos (viviendas y/o locales).

B) La finca garaje es un elemento privativo diferenciado del resto de elementos privativos del edificio (viviendas y/o locales), sobre el cual existe una comunidad, en el cual cada propietario tiene una cuota indivisa que se circunscribe en un espacio físico determinado que se corresponde con el de una plaza de aparcamiento concreta.

C) La finca garaje es un elemento privativo diferenciado del resto de elementos privativos del edificio (viviendas y/o locales), sobre el cual existe una comunidad ordinaria, en la que cada comunero tiene una cuota indivisa y abstracta que le da derecho a utilizar una plaza de aparcamiento cualquiera.

Si la finca garaje está configurada jurídicamente en la forma A), cada plaza de aparcamiento será un elemento privativo diferente y el régimen jurídico aplicable será el propio de la propiedad horizontal, el propietario de una plaza de aparcamiento podrá realizar obras en ella siempre que no “perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto.

En el caso de que la finca garaje esté configurada en la forma B), la cuestión es más dudosa, ya que estamos ante una configuración jurídica de la propiedad que es un híbrido entre la propiedad horizontal y la comunidad de cuotas romana. Si bien cada plaza de garaje no es un elemento privativo, las cuotas comunitarias se materializan en espacios físicos determinados que se identifican con las plazas de aparcamiento concretas. De acuerdo con este régimen jurídico, no cabe duda de que el titular de cada cuota comunitaria tiene el uso exclusivo y excluyente de la plaza de aparcamiento que le asigna el título constitutivo. La duda se plantea en relación a si dicho uso y disfrute le permite realizar obras e instalaciones como si se tratara de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal.

En el caso de la configuración jurídica sea del tipo C), la tesis contraria se impone. El titular de una cuota indivisa no puede hacer obras ni modificaciones en la plaza de aparcamiento cuyo uso tenga atribuido sin el consentimiento del resto de comuneros. Así pues, en este caso, no cabe duda que la ley prohíbe al propietario de la plaza de aparcamiento instalar un cepo sin la autorización de la comunidad de propietarios.

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